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全面“营改增”试点推行至今,对于物业租赁行业来说,“营改增”带来的考验远没有结束。汉特税务通专门总结了物业租赁企业“营改增”过程中的挑战及行业通用解决方案,具体包括物业租赁业务计税方法、销售收入价税分离、销项开票和进项采购管理等方面。

 

一. 物业租赁行业增值税计税方法

物业企业收入主要包括四类:(一)物业服务费,按照合同约定收取;(二)停车费,即部分由物业企业管理的停车场收取的费用;(三)代收代付的水费、电费,部分存在差额;(四)其他经营收入,包括电梯广告、楼宇广告等。

具体可参考以下表格:

物业租赁行业业务种类多样、税目复杂,增值税计税方法将影响财务核算、税务合规,一套好的增值税管理方案将不单能节省财务人员工作量、降低税务风险,还将在一定程度下为企业规避税金流失。

 

二. 销售收入价税分离

由于营业税和增值税存在本质上的区别,增值税作为价外税,营改增之后财务报表上的收入项将只披露不含税收入。因此,价税分离的及时性和准确性将直接影响物业租赁企业收入的准确性。

价税分离“难点”之一:

价税分离的主要难点在于物业租赁企业当前采用的业务系统或财务管理软件,都是基于营业税为基础设计的,对现有系统进行改造存在很大困难,也可能会影响到员工绩效考核等其他业务流程。

价税分离“难点”之二:

物业租赁企业业务复杂,存在销售和租赁两种模式,存在实际收入按月或按季分摊的问题,只有做到系统自动价税分离才能满足及时报税,按时开票的需求。

通过外置的增值税管理解决方案实现价税分离,可以最小化企业管理软件的调整幅度,甚至做到不改动原有系统流程,通过增值税管理解决方案实现全流程管理。

 

三. 销项开票

对于物业租赁企业来说,在增值税销项开票时可能存在以下问题:

 一家公司(一个税号)对应多个物业项目,多个开票点需要统一管理

 业务涉及税率众多,需要分别核算

 开票对象需要面对企业和个人两种情况

 开票时间集中,开票量大,手工开票错误率高

如何加强内控管理,避免虚开发票、开错发票成为物业租赁企业需要重点考虑的问题。使用自动化的增值税管理系统,可以帮助物业租赁企业做到流程化规范化管理:

 设定开票审批流,控制前端部门的开票申请

 网络化增值税销项管理,总部统一管理各开票点的开票情况

 按租户名称或税号等规则自动合并处理

 设置定时任务,自动批量开具发票

 通过UKEY锁定的方式严格控制手工开票,确保所有开票环节都通过系统监管

 

四. 进项采购管理

物业租赁企业进项管理有其特殊性,涉及到大量不同税率的采购内容,如何有效管理增值税进项发票将是财务部门最重要的工作。

进项管理难点之一:

根据增值税管理“三流合一”的要求(即合同流,发票流、资金流合一),企业在进项管理的时候必须做到合同、票、款抬头一致。另外一方面,采购订单按照项目进度出现多次付款和收票的情况也需要财务部门建立手工台账。对于企业来说,除了需要审核供应商资质做到可抵尽抵外,自身的进项发票管理也面临着巨大挑战。

进项管理难点之二:

由于房地产行业存在过渡政策,新老项目可能会选择不同的计税方式,这就影响到下游物业租赁企业收到的进项发票。需要将进项发票分项目管理,以免错缴、漏缴税款。通过增值税管理解决方案,不仅可以帮助企业实现批量认证。还可以通过设置字段关键字实现自动标记进项发票对应的业务类型,帮助企业自动填报增值税纳税申报表,确保进项管理依法合规。

 

除了以上提到的物业物流企业在涉税业务处理中的一些典型问题,税务合规对企业也是至关重要一环。相比较营业税而言,增值税的会计核算和税务管理工作更为细致和复杂,尤其是发票管理的风险比营业税更大。因此,建立一套增值税管理规范和增值税操作指引,通过系统化的手段对相关风险进行积极防控,这对于物业租赁企业而言有其必要性。